Нарешті вам вдалося знайти гарну квартиру за прийнятною ціною, орендодавець вас обрав і надіслав вам договір на підписання. Звичайно, найкраще було б дати його перевірити юристу, що ми в ICP можемо зробити для вас безкоштовно. Якщо ви не хочете або не маєте змоги скористатися цією можливістю, наступний текст підкаже, на які основні моменти слід звернути увагу, що уточнити ще до підписання та чому.
Переговірна позиція орендаря на сьогодні є дуже слабка, і ви навряд чи дочекаєтеся внесення змін до договору відповідно до ваших пропозицій. Однак, часто варто хоча б спробувати. Крім того, вже сама позиція орендодавця під час переговорів дасть вам цінне уявлення про те, яким буде майбутнє спілкування. Адже оренда — це насамперед стосунки між людьми. Чіткі правила в договорі — це основа, але для безпроблемної оренди необхідні також взаємна довіра, повага та комунікація. Якщо ви відчуваєте, що власник не поводиться з вами щиро або є непоступливим, можливо, безпечніше буде його уникнути.
Захист орендаря
Хоча в чеському праві зазвичай діє договірна свобода, у випадку оренди квартири вона обмежується законом з метою захисту орендаря як слабшої сторони. На практиці це означає, що в договорі оренди не можна вказати що завгодно, якщо це суперечить законним правам орендаря. Хоча ми будемо вживати слово «квартира», все згадане стосується також і будинку. Характер нерухомості не має істотного значення для укладення договору.
Відносини між орендодавцем та орендарем не є рівноправними. Орендодавець володіє квартирою, тоді як орендар забезпечує в ній свою основну життєву потребу – житло. Тому закон захищає орендаря як слабшу сторону. Це проявляється саме в обмеженні договірної свободи. Зокрема, діють два основні правила:
По-перше, якщо в договорі оренди є положення, яке обмежує гарантоване законом право орендаря квартири, таке положення не враховується. Іншими словами, ви не зобов’язані дотримуватися такого положення. Приклад: Цивільний кодекс передбачає, що орендар має право приймати у своєму помешканні будь-кого. Якби в договорі було положення, яке забороняє орендарю приймати гостей, таке положення було б недійсним.
По-друге, якщо в договорі є домовленість, яка покладає на орендаря явно непропорційний обов’язок, таке положення також не враховується. Як приклад можна уявити положення договору, згідно з яким орендар зобов’язаний раз на тиждень сфотографувати всю квартиру та надіслати фотографії орендодавцю для перевірки. Таке положення було б недійсним. Непропорційність обов’язку оцінюється з урахуванням обставин, і на практиці це може бути дуже складно.
Договір, що містить такі положення, залишатиметься чинним та обов’язковим у решті частин. Юридичним наслідком є те, що орендар може вимагати дотримання свого права, передбаченого законом, і не зобов’язаний виконувати непропорційні зобов’язання. Якщо б за це йому було висунуто попередження про розірвання договору, суд визнав би його недійсним. Це звучить, звичайно, добре, але в наш час більшість договорів оренди укладаються на визначений строк. Практичним наслідком будь-яких дій, які не сподобаються орендодавцю, може бути непродовження договору. Тому краще виявити спірні моменти та вирішити їх ще до підписання договору, ніж пізніше сперечатися, що діє, а що ні.
Основні дані
1.Тип договору
Тепер перейдемо до самого тексту договору. Завжди запитуйте стандартний договір оренди (nájemní smlouva). У цьому випадку однозначно діє описаний вище принцип захисту орендаря.
Якщо орендодавець, ріелтор або агентство замість договору оренди подають вам на підпис договір суборенди (podnájemní smlouva), будьте пильні. Три зайві літери в назві договору можуть вам добряче нашкодити. Адже з точки зору закону не зовсім зрозуміло, що таке суборенда і якими правилами вона регулюється. Різні агентства, посередники та інші недобросовісні орендодавці зловживають цією нечіткістю і стверджують, що захист орендаря на договори суборенди не поширюється. Таким чином, права та обов’язки в договорі суборенди вони встановлюють повністю на свою користь, заплутано і незрозуміло.
Використання договору суборенди при оренді кімнати (спільне проживання) або при оренді кооперативної квартири саме по собі не має бути підозрілим, але загалом ми рекомендуємо не підписувати договорів суборенди або ретельно прочитати зміст договору та зрозуміти його. У разі спору може статися, що вас не захистить навіть суд.
Крім того, існує ще договір про проживання (ubytovací smlouva), який застосовується в готелях, робітничих або студентських гуртожитках. Насправді його не слід використовувати для довгострокового проживання, хоча на практиці це часто трапляється. Договір про проживання не забезпечує захисту орендаря. Якщо ви все ж вирішите його підписати, уважно прочитайте як договір, так і правила проживання, на які ці договори часто посилаються.
2. Хто є орендодавцем
Договір повинен чітко ідентифікувати сторони договору. Зазвичай орендодавець є одночасно і власником квартири, але для укладення дійсного договору оренди це не є умовою. Попросіть документ, що підтверджує право орендодавця здавати квартиру в оренду. Не в кожному випадку, якщо ви укладаєте договір з кимось іншим, а не з власником, це має бути договір суборенди.
Якщо протягом терміну оренди квартира змінить власника (наприклад, її продадуть), це не впливає на дійсність договору оренди. Новий власник, просто кажучи, переймає договір з усіма правами та обов’язками. Орендодавець не може розірвати договір оренди лише через те, що хоче продати квартиру комусь. У договорах іноді зустрічається протилежне положення, але воно є недійсним.
3. Хто є орендарем
Якщо ви будете проживати в квартирі з сім’єю, достатньо, щоб орендарем був один із дорослих. Інші можуть (але не обов’язково) бути зазначені в договорі як члени домогосподарства. Подружжя за законом має спільну оренду, тобто обоє мають однакове право користуватися квартирою. Не має значення, на кого «оформлений договір». Водночас вони спільно відповідають перед орендодавцем за виконання обов’язків.
Співмешкання (оренда кімнати) на практиці вирішується по-різному. Майте на увазі, що у вас буде різний правовий статус (і відповідні обов’язки) залежно від того, чи будете ви вказані в договорі як одна з його сторін, чи ні. У будь-якому випадку ретельно узгодьте права та обов’язки не тільки щодо орендодавця, але й між собою. Насамперед розірвання договору з боку одного співмешканця та подальший розрахунок застави або заборгованості часто стають предметом суперечок. Запитайте про правила приватного життя, співжиття та ведення спільного господарства (прибирання приміщень, користування обладнанням та покупка речей).
4. Що я орендую
Квартира та приналежні до неї приміщення (підвал, гараж) мають бути чітко визначені в договорі, бажано з адресою, номером квартири та даними з кадастру. Щоб Міністерство внутрішніх справ зареєструвало ваше проживання за цією адресою, це має бути нерухомість, яка згідно з кадастром нерухомості призначена для проживання. Це не може бути студія, офіс, склад або інші нежитлові приміщення (див. попередню статтю про повідомлення про зміну адреси). Договір не може забороняти вам зареєструватися за цією адресою. За підтвердження про проживання орендодавець не може вимагати додаткові кошти, оскільки видати вам підтвердження – це його обов’язок, інакше він може отримати штраф від міністерства. Якщо ви натрапите на такі положення в договорі, уточніть з орендодавцем порядок дій щодо органів влади.
У протоколі передачі має бути вказано, яке обладнання квартири орендодавець передає вам у користування (наприклад, меблі, побутова техніка) та який стан квартири. Саме стан квартири часто стає джерелом суперечок наприкінці терміну оренди. У договорі може бути посилання на правила проживання в будинку – перед підписанням прочитайте їх.
Платежі
1. Орендна плата
Орендна плата — це платіж за право користуватися житлом. Її розмір у Чеській Республіці ніяк не регулюється. У договорі має бути вказана фіксована сума орендної плати. Також має бути чітко визначено, за який період сплачується ця сума. Орендну плату зазвичай сплачують за один місяць наперед.
Інша справа — підвищення орендної плати під час оренди. Тут потрібно розрізняти три різні ситуації:
Перша з них — підвищення орендної плати за пропозицією орендодавця. При дотриманні законодавчої процедури орендну плату можна підвищити до рівня, що відповідає середньому в даній місцевості, при цьому максимальне підвищення може становити 20 % за останні 3 роки.
Цей механізм часто замінюється в договорі іншим механізмом, згідно з яким відбувається автоматичне підвищення орендної плати. Однак підвищення має відбуватися лише раз на рік і за чітко визначених умов. Розмір орендної плати не повинен визначати на власний розсуд сам орендодавець. Можна домовитися про підвищення на фіксовану суму або відсоток (наприклад, починаючи з орендної плати за січень кожного року, поточна орендна плата збільшується на 2 %). Така домовленість є однозначною, і обидві сторони знають, що їх чекає.
На практиці частіше зустрічається підвищення орендної плати з посиланням на певний показник. Типовим прикладом є «інфляційна клаузула». Якщо ви знайдете її в проєкті договору, поміркуйте над тим, як підвищення відбуватиметься на практиці. В ідеалі обговоріть це з орендодавцем на конкретному прикладі. Клаузула має бути узгоджена чітко. Наприклад, недостатньо посилання на «інфляцію за даними Статистичного управління Чеської Республіки (ČSÚ)», оскільки ČSÚ оприлюднює десятки різних інфляційних показників. Зверніть увагу на положення, згідно з якими підвищення орендної плати насправді не є автоматичним, а є правом орендодавця, який може його застосувати або ні. На практиці трапляється, що орендодавець не застосовує підвищення (наприклад, забуває про нього) і пізніше вимагає доплати за минулий період. Тому договір повинен детально регулювати окремі кроки та строки. Він не повинен дозволяти підвищення орендної плати заднім числом.
Парадокс полягає в тому, що у договорах на визначений строк — тобто в переважній більшості випадків — інфляційна клаузула є зайвою. У орендодавця є набагато простіший спосіб підвищити орендну плату. Перед закінченням терміну дії договору він може запропонувати орендарю підписати письмовий додаток,
яким оренда продовжується, але водночас у ньому встановлюється вища орендна плата. У цьому випадку не застосовуються жодні законодавчі обмеження, оскільки ви по суті домовляєтеся про умови договору заново. Для орендодавця така процедура вигідніша ще й тому, що ринкові ціни на оренду часто зростають швидше, ніж сама інфляція. Орендарю не залишається нічого іншого, як погодитися на нову ціну або після закінчення терміну оренди виселитися. Якщо в договорі є інфляційна клаузула, рекомендуємо уточнити, чи застосовуватиметься вона також у випадку, коли орендна плата вже була підвищена протягом року додатком. Адже така сукупність обставин може призвести до суперечок.
2. Комунальні послуги
З проживанням пов’язане також споживання енергоресурсів (вода, опалення тощо) та користування комунальними послугами (ліфт, вивіз сміття, прибирання та освітлення під’їздів). Зазвичай ці послуги забезпечує орендодавець. Оплата послуг відокремлена від орендної плати, оскільки вартість послуг залежить від індивідуального споживання орендаря, кількості осіб у квартирі тощо. Кінцеву суму неможливо визначити заздалегідь, тому орендар протягом року сплачує орендодавцю аванси, які щонайменше раз на 12 місяців розраховуються за фактичним споживанням. Домовтеся, коли починається цей розрахунковий період і як довго він триває. Якщо він відповідає календарному року, чітко вкажіть це в договорі. Орендар довіряє орендодавцю чималі суми в якості авансів, тому розпорядження ними дуже суворо регулюється спеціальним законом.
У договорі чітко домовтеся, які саме послуги надає орендодавець. Договір не повинен містити нечітких термінів («додаткові збори», «інші витрати») або незавершених переліків («тощо»). Недоречними є також посилання на документи, зміст яких ви не знаєте і не можете передбачити чи вплинути на нього. Це різні «реєстраційні/розрахункові листи» або рахунки від товариства власників квартир (SVJ). Ці документи слугують для розрахунку фінансів між власником квартири та адміністрацією всього будинку. Як орендар ви сплачуєте лише деякі з позицій, зазначених у таких документах, а саме послуги, якими ви користуєтеся під час оренди квартири (вода, опалення, ліфт, прибирання та освітлення спільних частин).
Натомість ви не сплачуєте витрати та збори, пов’язані з правом власності на квартиру. Зазвичай це фонд ремонту, страхування всього будинку або збори, що випливають із членства в SVJ. Наприклад, фонд ремонту — це регулярний внесок власника квартири на утримання та покращення загальних частин будинку. Це не є послугою, що надається вам. Тому орендодавець не може покривати ці свої витрати з ваших авансових платежів, навіть якщо це було чітко обумовлено в договорі. Таке положення було б недійсним. Сплачені суми орендодавець повинен повернути вам.
Перед підписанням договору з’ясуйте середнє споживання вашого домогосподарства і відповідно до цього домовтеся про розмір авансових платежів. Якщо аванси будуть занадто низькими і не покриватимуть споживання, на вас наприкінці розрахункового періоду чекає неприємний сюрприз у вигляді значного недоплаченого рахунку. Трапляється, що проживання в квартирі в результаті виявляється значно дорожчим, ніж здавалося за оголошенням, і це просто через недооцінку реального споживання.
Електрика, газ або інтернет часто «переоформлюються на орендаря». У такому випадку від вас очікують, що ви самостійно укладете договір з постачальником конкретної послуги. Йому ви потім сплачуєте вартість безпосередньо. З точки зору контролю та відповідальності це для обох сторін вигідніше, але у випадку короткострокової оренди або іноземців це може бути надмірно адміністративно складним.
Простішим варіантом порівняно з авансовими платежами є об’єднання орендної плати та комунальних послуг в одну фіксовану суму. У такому випадку споживання взагалі не враховується, ви сплачуєте домовлену фіксовану суму за все. Розрахунок не проводиться. Ця модель не дуже поширена, оскільки орендар не має мотивації економити, а орендодавець наражається на ризик, що йому доведеться покрити несподівано високе споживання з власної кишені. Навпаки, у договорах можна зустріти своєрідну гібридну модель, коли «споживання розраховується лише у разі виникнення недоплати». Іншими словами, орендодавець залишає собі переплату, але недоплату йому повинен сплатити орендар. Така домовленість є недійсною.
3. Застава
Застава (словами закону — «гарантійний депозит») може становити не більше ніж трикратний розмір місячної орендної плати. Орендодавець утримує її на випадок, якщо орендар буде йому щось винен. В останній день оренди її слід повернути, при цьому орендодавець може вирахувати з неї фактичний, існуючий та підрахований борг. Застава не може бути утримана орендодавцем як штраф або «втрачений прибуток» за те, що оренда закінчилася достроково. Заставу не можна утримувати навіть для покриття невизначених майбутніх боргів, наприклад, за рахунками, які ще мають надійти. Протилежні положення є недійсними.
Оскільки внесені гроші (застава) протягом усього терміну оренди перебувають у розпорядженні орендодавця, закон надає орендарю як компенсацію відсотки за заставу. Раніше це були порівняно незначні суми, і сторони часто навіть не знали про це право. В останні роки банки підвищили процентні ставки, а зі зростанням орендної плати зросли й застави. У разі тривалих орендних відносин відсотки можуть становити значну суму. Процентна ставка має бути такою самою, якби орендодавець у день укладення договору позичив таку саму суму в банку. На сайті Асоціації орендарів Чехії доступний калькулятор. Положення, згідно з якими застава не нараховує відсотки, або що «нараховуються відсотки за ставкою 0,1%», або «відсотки дорівнюють відсоткам на поточному рахунку», є недійсними, оскільки позбавляють орендаря права на відсотки. У догові можна вказати конкретну процентну ставку, але вона повинна відповідати гарантованому законом рівню та, за необхідності, іншим обставинам.
Закінчення терміну оренди
1. В результаті закінчення строку
Орендні договори зараз зазвичай укладаються на визначений строк, і перед закінченням строку оренди сторони знову домовляються про його продовження. Орендодавець ніколи не зобов’язаний продовжувати договір. Хоча закон встановлює, що оренда автоматично продовжується, якщо орендар продовжує користуватися квартирою, а орендодавець протягом 3 місяців не вимагає від нього звільнити квартиру, договір може змінювати цей режим, встановлювати інші умови або повністю виключати автоматичне продовження. Рекомендуємо ретельно з’ясувати, що і коли ви повинні зробити, щоб договір оренди був, чи не був продовжений.
2. Шляхом розірвання договору
До закінчення строку оренди орендодавець може надіслати орендарю письмове повідомлення про розірвання договору, але для цього він повинен мати конкретну та вагому підставу. Зазвичай це буде порушення договору з боку орендаря. Тому положення договору, згідно з якими орендодавець може розірвати договір оренди без зазначення причини або з будь-якої причини, є недійсними. Термін попередження повинен становити три місяці. Коротший термін попередження можливий лише у випадку, якщо орендар особливо серйозно порушив договір (наприклад, несплата орендної плати протягом 3 місяців, серйозне пошкодження квартири). Тоді орендодавець може розірвати договір і вимагати негайного повернення квартири.
Орендарі часто вважають, що можуть розірвати договір без причини, але це стосується лише договору оренди на невизначений строк, або якщо це прямо передбачено договором на визначений строк. Якщо договір про розірвання нічого не передбачає, застосовується закон, який, на жаль, є дуже розпливчастим: достроково розірвати договір можна лише у випадку, якщо у вашому житті несподівано щось змінилося настільки істотно, що ви не можете продовжувати оренду. Наприклад, ви несподівано втратили роботу і мусите переїхати до іншого міста або через травму не можете користуватися квартирою. У такому випадку ви можете подати письмове повідомлення про розірвання договору з тримісячним строком попередження.
Ремонт та пошкодження
1.Технічне обслуговування та ремонт
Орендар організовує та оплачує поточне технічне обслуговування та дрібний ремонт. Ці поняття визначені Постановою Уряду № 308/2015. Рекомендуємо ознайомитися з цією постановою, оскільки на неї часто посилаються в договорах оренди. Кожен орендар повинен знати ці обов’язки та ставитися до квартири
з повагою.
Коротко кажучи, поточне обслуговування — це регулярне утримання, перевірка та прибирання окремих частин квартири та її обладнання. Закон не встановлює жодних фінансових або кількісних обмежень.
Дрібні ремонти бувають двох видів: 1) ремонт конкретних речей у квартирі, перелічених у постанові, та 2) будь-який інший ремонт вартістю до 1 500 крон. Для дрібних ремонтів діє сукупний ліміт, згідно з яким орендар зобов’язаний за ремонти протягом одного року сплачувати максимум 150 Kč/м² площі квартири. Ремонт є або дрібним (організовує та оплачує орендар), або ні (орендар повідомляє про нього орендодавця, який його організовує та оплачує).
Приклад: площа квартири становить 50 м², тому річний ліміт на дрібні ремонти дорівнює 7 500 крон. Орендар уже у 2026 році оплатив один ремонт вартістю 2 500 крон та інший — 3 000 крон. Орендодавець не може вимагати від нього оплатити ще один ремонт вартістю понад 2 000 крон, навіть частково (до ліміту 7 500 крон). Так само, якщо б єдиний ремонт у 2026 році коштував 8 000 крон, не можливо розділити його між орендарем (7 500 крон) та орендодавцем (500 крон). Його повністю оплачує орендодавець.
На практиці ви можете зіткнутися з тим, що договір розширюватиме ваші обов’язки понад цей законний максимум. Такі положення є недійсними. Суми та визначення в постанові уряду можуть змінюватися в майбутньому. Слідкуйте за чинним текстом постанови та в договір краще вказуйте лише посилання на неї, щоб уникнути суперечок щодо того, який ліміт є чинним.
2. Страхування
За законом ви не зобов’язані укладати договір страхування під час оренди квартири. Однак орендодавці часто включають цей обов’язок до договорів. У такому випадку рекомендуємо уточнити, про яке саме страхування йдеться (страхування майна, страхування відповідальності…), які воно має мати параметри (страхова сума, обсяг покриття), що потрібно для його оформлення (наприклад, інвентаризація та оцінка речей у квартирі, дані, відомі лише власнику) і скільки коштуватиме страховий внесок. Адже це може стати ще однією несподіваною витратою, яка зробить проживання дорожчим.
Висновок
Пошук відповідного житла стає дедалі складнішим. Стресом та браком часу охоче користуються шахраї. Дуже важливо ретельно ознайомитися з кожним договором чи додатком ще до підписання та не дати себе втягнути в ситуацію, коли ви підписуєте щось, чого повністю не розумієте.
Якщо у вас є сумніви щодо змісту договору, чи то через мову, чи через складність, ніколи не підписуйте нічого під тиском. У такому випадку найкращим кроком буде звернутися за фаховою допомогою. ICP пропонує безкоштовні юридичні консультації, включаючи роз’яснення та перевірку змісту договорів оренди.
Ми допоможемо вам
ICP пропонує безкоштовні юридичні консультації, зокрема роз’яснення та перевірки змісту договорів оренди. Запишіться на консультацію за тел.: +420 252 543 846 або електронною поштою: info@icpraha.com
Ця стаття створена у співпраці з INN. Дякуємо.
