Наконец-то вам удалось найти хорошую квартиру по приемлемой цене, арендодатель вас выбрал и прислал договор на подпись. Лучше всего, конечно, было бы дать его проверить юристу, что мы в ICP можем сделать для вас бесплатно. Если вы не хотите или не можете воспользоваться этой возможностью, следующий текст подскажет вам, на какие основные моменты следует обратить внимание, что нужно уточнить еще до подписания и почему.
Сегодня переговорная позиция арендатора очень слаба, и вряд ли вам удастся добиться внесения изменений в договор в соответствии с вашими предложениями. Однако зачастую стоит хотя бы попробовать. Кроме того, уже сама позиция арендодателя во время переговоров даст вам ценное представление о том, как, вероятно, будет выглядеть ваше будущее сосуществование. Ведь аренда — это, прежде всего, отношения между людьми. Четкие правила в договоре — это основа, но для беспроблемной аренды необходимы также взаимное доверие, уважение и коммуникация. Если у вас сложилось впечатление, что владелец ведет себя с вами неискренне или неуступчиво, возможно, будет безопаснее избежать с ним контактов.
Защита арендатора
Хотя в чешском праве обычно действует договорная свобода, в случае аренды квартиры она ограничена законом в целях защиты арендатора как более слабой стороны. На практике это означает, что в договоре аренды нельзя оговаривать абсолютно все, если это противоречит законным правам арендатора. Хотя мы будем использовать слово «квартира», все вышесказанное относится и к дому — характер недвижимости не имеет существенного значения для заключения договора.
Отношения между арендодателем и арендатором не являются равноправными. Арендодатель владеет квартирой, в то время как арендатор обеспечивает в ней свою основную жизненную потребность — жилье. Поэтому закон защищает арендатора как более слабую сторону. Это проявляется именно в ограничении договорной свободы. В частности, действуют два основных правила:
Во-первых, если в договоре аренды есть какое-либо положение, которое ущемляет гарантированное законом право арендатора квартиры, такое положение не принимается во внимание. Другими словами, у вас нет юридической обязанности руководствоваться таким положением. Пример: Гражданский кодекс гласит, что арендатор имеет право принимать в своем доме кого угодно. Если бы в договоре было положение, запрещающее арендатору принимать гостей, такое положение было бы недействительным.
Во-вторых, если в договоре содержится условие, которое налагает на арендатора явно несоразмерную обязанность, такое условие также не принимается во внимание. В качестве примера можно представить положение договора, согласно которому арендатор обязан раз в неделю сфотографировать всю квартиру и отправить фотографии арендодателю для проверки. Такое положение было бы недействительным. Несоразмерность обязательства оценивается с учетом обстоятельств, и на практике это может быть очень сложно.
Договор, содержащий такие положения, в остальной части будет действительным и обязательным. Правовым следствием этого является то, что арендатор может требовать соблюдения своего права, предусмотренного законом, и может не выполнять несоразмерную обязанность. Если бы он получил за это уведомление о расторжении договора, суд признал бы его недействительным. Это звучит неплохо, но в настоящее время большинство договоров аренды заключаются на определенный срок. Практическим следствием любого поведения, которое не понравится арендодателю, может стать непродление договора. Поэтому лучше выявить спорные моменты и решить их еще до подписания договора, чем потом спорить о том, что действует, а что нет.
Основные данные
1. Тип договора
Теперь перейдем к самому тексту договора. Всегда просите предоставить стандартный договор аренды. В нем однозначно действует описанный выше принцип защиты арендатора.
Если арендодатель, риэлтор или агентство вместо договора аренды предложат вам на подпись договор субаренды, будьте начеку. Три лишних буквы в названии договора могут доставить вам немало хлопот. Дело в том, что по закону не совсем ясно, что такое субаренда и какими правилами она регулируется. Всевозможные агентства, посредники и другие недобросовестные арендодатели злоупотребляют этой неясностью и утверждают, что защита арендатора не распространяется на договоры субаренды. Таким образом, они устанавливают права и обязанности в договоре субаренды исключительно в свою пользу, в запутанной и непонятной форме.
Использование договора субаренды при аренде комнаты (при совместном проживании) или при аренде кооперативной квартиры само по себе не обязательно должно вызывать подозрения, но в целом мы рекомендуем не подписывать договоры субаренды или тщательно прочитать и понять содержание договора. В случае спора вас может не поддержать даже суд.
Кроме того, существует договор о проживании, который используется в отелях, общежитиях или студенческих общежитиях. По правилам он не должен использоваться для долгосрочного проживания, хотя на практике это часто происходит. Договор о проживании не обеспечивает защиту арендатора. Однако, если вы все же решите его подписать, внимательно прочитайте как сам договор, так и правила проживания, на которые часто ссылаются такие договоры.
2.Кто является арендодателем
Договор должен точно идентифицировать стороны договора. Обычно арендодатель является одновременно владельцем квартиры, но это не является обязательным условием для заключения действительного договора аренды. Попросите предоставить документ, подтверждающий, что арендодатель имеет право сдавать квартиру в аренду. Неверно, что если вы заключаете договор с кем-то другим, а не с владельцем, то это обязательно должен быть договор субаренды.
Если в течение срока аренды квартира сменит владельца (например, будет продана), это не повлияет на действительность договора аренды. Проще говоря, новый владелец принимает на себя договор со всеми правами и обязанностями. Арендодатель не может расторгнуть договор аренды только потому, что хочет продать квартиру кому-то. Иногда в договорах встречается противоположное положение, но оно недействительно.
3. Кто является арендатором
Если вы будете проживать в квартире с семьей, достаточно, чтобы арендатором был один из взрослых. Остальные могут (но не обязательно) быть указаны в договоре как члены домохозяйства. Супруги по закону имеют совместную аренду, то есть оба имеют одинаковое право пользоваться квартирой. Не имеет значения, на чье имя «оформлен договор». В то же время они совместно отвечают перед арендодателем за выполнение обязательств.
Совместное проживание (аренда комнаты) на практике решается по-разному. Имейте в виду, что у вас будет разное правовое положение (и соответствующие обязанности) в зависимости от того, будете ли вы «указаны» в договоре в качестве стороны договора. В любом случае тщательно договоритесь о правах и обязанностях не только по отношению к арендодателю, но и между собой. Прежде всего, расторжение договора одним из соседей и последующий расчет залога или задолженности часто становятся предметом споров. Уточняйте правила конфиденциальности, совместного проживания и ведения общего хозяйства (уборка помещений, использование оборудования и покупка вещей).
4. Что я арендую
Квартира и прилегающие к ней помещения (подвал, гараж) должны быть четко указаны в договоре, в идеале с указанием адреса, номера квартиры и данных из кадастра. Чтобы Министерство внутренних дел зарегистрировало ваше проживание по данному адресу, это должно быть недвижимое имущество, которое согласно кадастру недвижимости предназначено для проживания. Это не может быть студия (ateliér), офис, склад или другие нежилые помещения (см. предыдущую статью о сообщении об изменении адреса). Договор не может запрещать вам зарегистрироваться по данному адресу. Арендодатель не может требовать плату за справку о проживании, так как он обязан выдать вам подтверждение, в противном случае он может получить штраф от министерства. Если вы столкнетесь с такими положениями в договоре, уточните у арендодателя порядок действий в отношении органов власти.
В акте передачи должно быть указано, какое оборудование квартиры арендодатель предоставляет вам в пользование (например, мебель, бытовая техника) и в каком состоянии находится квартира. Именно состояние квартиры часто становится источником споров в конце срока аренды. Договор может содержать ссылку на правила проживания в доме — ознакомьтесь с ними перед подписанием.
Платежи
1. Арендная плата
Арендная плата — это плата за право пользования квартирой. Ее размер в Чешской Республике никак не регулируется. В договоре должна быть указана фиксированная сумма арендной платы. Также должно быть четко указано, за какой период уплачивается эта сумма. Арендная плата обычно уплачивается за один месяц вперед.
Другой вопрос — повышение арендной платы в течение срока аренды. Здесь необходимо различать три различных ситуации:
Первая из них — повышение арендной платы по инициативе арендодателя. При соблюдении установленного законом порядка арендную плату можно повысить до уровня, сопоставимого с рыночным в данном районе, при этом максимальный размер повышения за последние 3 года составляет 20 %.
Этот механизм часто заменяется в договоре другим механизмом, согласно которому происходит автоматическое повышение арендной платы. Однако повышение должно происходить только один раз в год и на четко установленных условиях. Арендодатель не должен самостоятельно решать вопрос об арендной плате по своему усмотрению. Можно договориться о повышении на фиксированную сумму или процент (например, начиная с арендной платы за январь каждого года, текущая арендная плата увеличивается на 2 %). Такое соглашение однозначно, и обе стороны знают, чего ожидать.
На практике чаще встречается повышение арендной платы со ссылкой на какой-либо показатель. Типичным примером является «инфляционная оговорка». Если вы найдете ее в проекте договора, подумайте о том, как повышение будет происходить на практике. В идеале обсудите это с арендодателем на конкретном примере. Оговорка должна быть согласована четко. Например, недостаточно ссылки на «инфляцию по данным ЧСУ», поскольку Чешский статистический офис публикует десятки различных инфляционных показателей. Будьте внимательны к положениям, согласно которым повышение арендной платы на самом деле не является автоматическим, а является правом арендодателя, который может его применить, а может и нет. На практике бывает, что арендодатель не применяет повышение (например, забывает об этом), а позже требует доплаты за прошедший период. Поэтому договор должен подробно регулировать отдельные шаги и сроки. Он не должен допускать повышения арендной платы задним числом.
Парадокс заключается в том, что в договорах на определенный срок — то есть в подавляющем большинстве случаев — инфляционная оговорка является ненужной. У арендодателя есть гораздо более простой способ повысить арендную плату. Перед истечением срока договора он может предложить арендатору подписать письменное дополнение, которым срок аренды продлевается, но в то же время устанавливается более высокая арендная плата. В этом случае не применяются никакие установленные законом ограничения, поскольку вы, по сути, заново договариваетесь об условиях договора. Для арендодателя этот подход выгоднее еще и потому, что рыночные цены на аренду часто растут быстрее, чем сама инфляция. Арендатору не остается ничего другого, как согласиться на новую цену или съехать по истечении срока аренды. Если в договоре есть инфляционная оговорка, мы рекомендуем уточнить, будет ли она применяться в том случае, если арендная плата уже была увеличена в течение года посредством дополнения. Такое совпадение обстоятельств может привести к спорам.
2. Коммунальные услуги
С проживанием связано также потребление энергии (вода, тепло…) и пользование услугами (лифт, вывоз мусора, уборка и освещение подъездов). Эти услуги обычно обеспечивает арендодатель. Оплата услуг отделена от арендной платы, поскольку стоимость услуг зависит от индивидуального потребления арендатора, количества человек в квартире и т. д. Окончательную сумму невозможно определить заранее, поэтому в течение года арендатор выплачивает арендодателю авансовые платежи, которые не реже одного раза в 12 месяцев пересчитываются в соответствии с фактическим потреблением. Договоритесь, когда начинается этот расчетный период и какова его продолжительность. Если он соответствует календарному году, четко укажите это в договоре. Арендатор доверяет арендодателю немалые суммы в виде авансов, поэтому распоряжение ими очень строго регулируется специальным законом.
В договоре точно оговорите, какие конкретно услуги обеспечивает арендодатель. Договор не должен содержать неопределенных понятий («дополнительные сборы», «прочие расходы») или незавершенных перечней («и т. д.»). Неуместны также ссылки на документы, содержание которых вам неизвестно и на которое вы не можете повлиять. Это различные «учетные/расчетные листы» или счета от товарищества собственников квартир (ТСК). Эти документы служат для урегулирования финансовых отношений между владельцем квартиры и администрацией всего здания. Как арендатор, вы оплачиваете только некоторые из позиций, указанных в таких документах, — коммунальные услуги, которыми вы пользуетесь при аренде квартиры (вода, отопление, лифт, уборка и освещение общих частей).
Напротив, вы не оплачиваете расходы и сборы, связанные с владением квартирой. Как правило, это фонд ремонта, страхование всего здания или сборы, вытекающие из членства в товариществе собственников жилья (SVJ). Например, фонд ремонта — это регулярный взнос владельца квартиры на содержание и благоустройство общих частей дома. Это не является услугой, предоставляемой вам. Поэтому арендодатель не может покрывать эти свои расходы из ваших авансовых платежей, даже если это было прямо оговорено в договоре. Такое соглашение было бы недействительным. Арендодатель должен вернуть вам уплаченные суммы.
Перед подписанием договора выясните среднее потребление вашего домохозяйства и на его основе договоритесь о размере авансовых платежей. Если авансовые платежи будут слишком низкими и не покроют расход, в конце расчетного периода вас ждет неприятный сюрприз в виде высокой доплаты. Бывает, что проживание в квартире в итоге обходится значительно дороже, чем казалось по объявлению, и это просто из-за недооценки реального расхода.
Перед подписанием договора выясните среднее потребление вашего домохозяйства и на его основе договоритесь о размере авансовых платежей. Если авансовые платежи будут слишком низкими и не покроют расход, в конце расчетного периода вас ждет неприятный сюрприз в виде высокой доплаты. Бывает, что проживание в квартире в итоге обходится значительно дороже, чем казалось по объявлению, и это просто из-за недооценки реального расхода.
Электричество, газ или интернет часто «переходят на арендатора». В таком случае от вас ожидают, что вы самостоятельно заключите договор с поставщиком конкретной услуги. Затем вы платите ему напрямую. С точки зрения контроля и ответственности это выгоднее для обеих сторон, но при краткосрочной аренде или для иностранцев это может быть чрезмерно обременительно с административной точки зрения.
Более простым вариантом по сравнению с авансовыми платежами является объединение арендной платы и коммунальных услуг в одну фиксированную сумму. В таком случае вопрос потребления вообще не решается, вы платите оговоренную фиксированную сумму за все. Расчет не производится. Такая модель встречается нечасто, поскольку арендатор не мотивирован к экономии, а арендодатель подвергается риску того, что ему придется оплачивать неожиданно высокое потребление из собственного кармана. Напротив, в договорах можно встретить своего рода гибридную модель, при которой «потребление рассчитывается только в случае возникновения недоплаты». Другими словами, арендодатель оставляет себе переплату, но недоплату ему должен возместить арендатор. Такое соглашение является недействительным.
3. Залог
Залог (в терминах закона «обеспечение (jistota)») может составлять не более тройной суммы месячной арендной платы. Арендодатель оставляет его на случай, если арендатор будет ему чем-то должен. В последний день аренды он должен быть возвращен, при этом арендодатель может удержать из него фактический, существующий и подсчитанный долг. Залог не может быть удержан арендодателем в качестве штрафа или «упущенной выгоды» за то, что аренда закончилась досрочно. Залог также нельзя удерживать для покрытия неопределенных будущих долгов, например, по счетам, которые еще только будут выставлены. Противоположные положения являются недействительными.
Поскольку в течение всего срока аренды арендодатель распоряжается внесенными деньгами (залогом), закон предоставляет арендатору в качестве компенсации проценты по залогу. Раньше речь шла о сравнительно незначительных суммах, и стороны часто даже не знали о своем праве на них. В последние годы банки повысили процентные ставки, а с ростом арендной платы выросли и залоги. При длительных сроках аренды проценты могут составить значительную сумму. Процентная ставка должна быть такой же, как если бы арендодатель в день заключения договора взял в банке кредит на ту же сумму. На сайте Ассоциации арендаторов Чешской Республики доступен калькулятор. Положения, согласно которым залог не начисляется, или «начисляется по ставке 0,1%», или «процент равен проценту на текущем счете», являются недействительными, поскольку лишают арендатора права на проценты. В договор можно указать конкретную процентную ставку, но она должна соответствовать уровню, гарантированному законом, и, возможно, другим обстоятельствам.
Окончание аренды
1. По истечении срока
Сегодня договоры аренды обычно заключаются на определенный срок, и перед истечением срока аренды вновь обсуждается вопрос о продлении. Арендодатель никогда не обязан продлевать договор. Хотя закон предусматривает, что аренда автоматически продлевается, если арендатор продолжает пользоваться квартирой, а арендодатель в течение 3 месяцев не требует от него покинуть квартиру, договор может изменять этот режим, устанавливать дополнительные условия или полностью исключать автоматическое продление. Мы рекомендуем тщательно разобраться в том, нужно ли вам что-то делать, чтобы аренда (не) продлевалась, и если да, то когда.
2. Уведомлением о расторжении договора
До истечения срока аренды арендодатель может направить арендатору письменное уведомление о расторжении договора, но для этого у него должна быть конкретная и веская причина. Как правило, это будет нарушение договора со стороны арендатора. Поэтому положения договора, согласно которым арендодатель может расторгнуть договор без указания причины или по любой причине, являются недействительными. Срок уведомления о расторжении договора должен составлять три месяца. Более короткий срок уведомления возможен только в том случае, если арендатор нарушил договор особенно серьезно (например, неуплата в течение 3 месяцев, серьезное повреждение квартиры). Тогда арендодатель может расторгнуть договор и потребовать немедленного освобождения квартиры.
Арендаторы часто полагают, что могут расторгнуть договор без причины — однако это применимо только к договору аренды на неопределенный срок или в том случае, если это прямо предусмотрено договором на определенный срок. Если в договоре ничего не сказано о расторжении, применяется закон, который, к сожалению, очень расплывчат: досрочно расторгнуть договор можно только в том случае, если в вашей жизни неожиданно произошли такие существенные изменения, что вы не можете продолжать аренду. Например, вы неожиданно потеряли работу и вынуждены переехать в другой город или из-за травмы не можете пользоваться квартирой. В таком случае вы можете подать письменное уведомление о расторжении договора с трехмесячным сроком.
Ремонт и ущерб
1. Техническое обслуживание и ремонт
Арендатор организует и оплачивает текущее обслуживание и мелкий ремонт. Эти понятия определены постановлением правительства № 308/2015. Рекомендуем ознакомиться с этим постановлением, так как на него часто ссылаются в договорах аренды. Каждый арендатор должен знать эти обязанности и относиться к квартире с уважением.
Коротко говоря, текущее техническое обслуживание — это регулярное содержание, проверка и уборка отдельных частей квартиры и ее оборудования. Закон не устанавливает никаких финансовых или количественных ограничений.
Мелкие ремонтные работы бывают двух видов: 1) ремонт конкретных предметов в квартире, перечисленных в постановлении, и 2) любой другой ремонт стоимостью до 1 500 чешских крон. Для мелких ремонтов действует совокупный лимит, согласно которому арендатор обязан оплачивать ремонт в течение одного года в размере не более 150 крон/м² площади квартиры. Ремонт либо является мелким (его организует и оплачивает арендатор), либо нет (арендатор сообщает о нем арендодателю, который его организует и оплачивает).
Пример: квартира имеет площадь 50 м², поэтому годовой лимит на мелкие ремонты составляет 7 500 крон. В 2026 году арендатор уже оплатил один ремонт на сумму 2 500 крон и второй на сумму 3 000 крон. Арендодатель не может требовать от него оплаты следующего ремонта стоимостью более 2 000 крон, даже частично (в пределах лимита 7 500 крон). Точно так же, если единственный ремонт в 2026 году обошелся бы в 8 000 крон, его нельзя разделить между арендатором (7 500 крон) и арендодателем (500 крон). Его полностью оплачивает арендодатель.
На практике вы можете столкнуться с тем, что договор будет расширять ваши обязанности сверх этого установленного законом максимума. Такие положения являются недействительными. Суммы и определения в постановлении правительства могут измениться в будущем. Следите за актуальной редакцией постановления и лучше включайте в договор только ссылку на него, чтобы избежать споров о том, какой лимит действует.
2. Страхование
По закону у вас нет обязанности оформлять страховку при аренде квартиры. Однако арендодатели часто включают эту обязанность в договоры. В таком случае мы рекомендуем уточнить, о каком именно страховании идет речь (страхование имущества, страхование ответственности…), какими должны быть его параметры (страховая сумма, объем покрытия), что необходимо для его оформления (например, инвентаризация и оценка вещей в квартире, данные, известные только владельцу) и сколько будет стоить страховой взнос. Ведь это может стать еще одним неожиданным расходом, который удорожит проживание.
Заключение
Поиск подходящего жилья становится все более сложной задачей. Мошенники охотно пользуются стрессом и нехваткой времени. Крайне важно тщательно ознакомиться с каждым договором или приложением еще до подписания и не дать себя втянуть в ситуацию, когда вы подписываете что-то, чего полностью не понимаете.
Если у вас есть сомнения по поводу содержания договора, будь то из-за языка или сложности, никогда не подписывайте ничего под давлением. В таком случае лучшим шагом будет обратиться за профессиональной помощью. ICP предлагает бесплатные юридические консультации, включая разъяснение и проверку содержания договоров аренды.
Мы поможем вам
ICP предлагает бесплатные юридические консультации, включая разъяснение и проверку содержания договоров аренды. Запишитесь на прием по тел.: +420 252 543 846 или по электронной почте: info@icpraha.com
Эта статья была подготовлена в сотрудничестве с INN. Спасибо.
